Quando o síndico decide sozinho
Um síndico recebe uma proposta comercial mais vantajosa.
Rescinde o contrato vigente, assina com a nova empresa e comunica o quadro de avisos no dia seguinte.
Parece resolução de problema.
Na prática, pode configurar ato nulo.
A dúvida chega com frequência aos escritórios que atuam em direito condominial: a troca da administradora de condomínio precisa passar por assembleia, ou está dentro dos poderes ordinários do síndico?
A resposta depende do texto da convenção e, principalmente, da forma como os tribunais paulistas vêm interpretando essa lacuna.
O que diz o Código Civil sobre os poderes do síndico
O artigo 1.348 do Código Civil atribui ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio e a prática dos atos de administração ordinária.
O parágrafo 2º do mesmo artigo permite que ele transfira a terceiros, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
A lei já indica a resposta.
A delegação de funções administrativas a uma empresa especializada, que é exatamente o que ocorre na contratação de uma administradora, depende de aprovação assemblear, exceto quando a própria convenção dispensar essa exigência de forma expressa.
O ponto central da controvérsia está aí.
Quando a convenção prevê, em cláusula geral, que a contratação de serviços é matéria de assembleia, e não existe cláusula específica dispensando esse rito para a administradora, o síndico não tem margem para decidir sozinho.
Condomínio e associação partem de bases legais diferentes
O pedido de troca de administradora aparece tanto em condomínios edilícios quanto em associações, mas o fundamento jurídico não é idêntico nos dois casos, e a resposta para cada um exige análise própria.
O condomínio edilício conta com regra expressa.
O artigo 1.348, §2º, do Código Civil trata diretamente da delegação de funções administrativas do síndico a terceiro, condicionando o ato à aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
É esse dispositivo que sustenta toda a linha de precedentes do TJSP examinada a seguir.
A associação segue outro caminho.
O Código Civil, nos artigos 53 a 61, não contém previsão equivalente para a contratação de uma empresa administradora terceirizada.
O artigo 59 e seu parágrafo único garantem à assembleia geral a competência privativa para eleger e destituir os administradores, entendidos como as pessoas físicas que ocupam a diretoria, com quórum qualificado e convocação com pauta exclusiva para a destituição.
Essa regra resolve a saída de um diretor do cargo.
Ela não trata, por si só, da contratação de uma empresa externa para prestar serviços de gestão à associação.
Nesse segundo cenário, a exigência de assembleia para a associação depende do que o estatuto disciplinar sobre contratação de serviços administrativos.
Se o estatuto reservar essa matéria à assembleia, a diretoria segue vinculada a esse limite, pelo mesmo raciocínio aplicado ao síndico em relação à convenção.
Na pesquisa realizada para este artigo, não foi localizado precedente do TJSP dos últimos anos tratando especificamente da troca de empresa administradora terceirizada por associação nos moldes do artigo 1.348, §2º do condomínio, o que recomenda exame caso a caso do estatuto antes de qualquer contratação ou rescisão.
A natureza jurídica do contrato de administração
Um erro recorrente é tratar a relação entre condomínio e administradora como um contrato comum, no qual bastaria a assinatura do representante legal do momento.
O Tribunal de Justiça de São Paulo já afastou essa leitura.
A administradora exerce função de mandatária, sem poder de decisão próprio sobre a condução da gestão condominial.
Apelação Cível 1035218-53.2024.8.26.0577, julgada em 8 de outubro de 2025 pela 32ª Câmara de Direito Privado, relator desembargador J.B. Paula Lima, tratou justamente da responsabilidade da administradora por atos praticados sob ordens do síndico. O acórdão fixou que ela “atua como mandatária do condomínio, sem poder de decisão”, o que reforça que sua permanência ou substituição depende de quem detém o poder decisório real: o síndico, dentro dos limites da convenção, e a assembleia, nas matérias a ela reservadas. Inteiro Teor: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=19815291&cdForo=0
Na mesma linha, a Apelação Cível 1024300-35.2024.8.26.0562, julgada em 2 de setembro de 2025 pela 33ª Câmara de Direito Privado, relator desembargador Marcello do Amaral Perino, tratou de uma administradora que seguiu ordens de síndico já destituído para convocar assembleia. O acórdão registrou expressamente que a atuação da administradora, mesmo sob orientação do síndico, pode configurar “afronta à convenção condominial” quando descumpre os limites ali fixados. Inteiro Teor: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=19665808&cdForo=0
Contratação sem assembleia: a posição do TJSP
O precedente mais direto sobre o tema é recente.
No Agravo de Instrumento 2086520-55.2025.8.26.0000, julgado em 28 de agosto de 2025 pela 28ª Câmara de Direito Privado, relator desembargador Eduardo Gesse, o TJSP manteve tutela de urgência para suspender a atuação de empresa contratada diretamente pelo síndico, sem submissão à assembleia. O acórdão foi textual: “a contratação direta de empresa para auxiliar o síndico em atividades administrativas viola a convenção do condomínio, a qual exige quórum qualificado de 2/3 para contratação. Síndico que deve cumprir a convenção e as determinações da assembleia, nos termos do art. 1.348 do Código Civil.” Inteiro Teor: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=19641668&cdForo=0
A consequência prática também já foi enfrentada pelo tribunal em disputa envolvendo a própria administradora.
Na Apelação Cível 1072901-74.2022.8.26.0002, julgada em 7 de novembro de 2024 pela 32ª Câmara de Direito Privado, relatora desembargadora Mary Grün, o condomínio foi acionado por multa de rescisão contratual imotivada. A câmara afastou a cobrança ao constatar que “o síndico profissional não possuía autorização assemblear para contratar a administradora condominial autora”, tornando ineficaz a cláusula penal em relação ao condomínio. Inteiro Teor: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=18556083&cdForo=0
O entendimento não é novo. Já na Apelação Cível 1053731-84.2020.8.26.0100, julgada em 10 de março de 2022 pela 32ª Câmara de Direito Privado, relator desembargador Caio Marcelo Mendes de Oliveira, o condomínio rompeu o contrato de administração sob o argumento de que “a substituição da administradora não passou pelo crivo da assembleia geral”. Nesse caso específico, a câmara preservou a remuneração da empresa contratada por entender que a contratação partiu de síndica regularmente investida no cargo e que a prestadora não tinha como antecipar restrições internas da convenção, mas reafirmou, como premissa de julgamento, que a submissão à assembleia é a regra a observar pelo condomínio. Inteiro Teor: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=15469984&cdForo=0
Ratificação a posteriori: quando a assembleia valida o ato do síndico
Nem toda contratação fora do rito estrito é automaticamente nula. O TJSP admite que a assembleia ratifique, posteriormente, contrato de administração firmado antes da formalização do órgão colegiado, desde que os condôminos tenham ciência do ajuste e o executem sem oposição.
É o que decidiu a Apelação Cível 1029261-81.2017.8.26.0071, julgada em 28 de março de 2022 pela 34ª Câmara de Direito Privado, relator desembargador Tercio Pires. O condomínio alegou nulidade do contrato de administração por ter sido celebrado antes da assembleia geral ordinária de constituição, mas a câmara rejeitou a tese, por entender configurada “ratificação a posteriori da contratação”, já que os condôminos tinham ciência da avença e o condomínio cumpriu as obrigações pactuadas por anos.
Inteiro Teor: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=15525077&cdForo=0
A ratificação funciona como válvula de escape para situações emergenciais. Fora dessas hipóteses, prevalece a exigência de deliberação prévia. Sem ciência inequívoca dos condôminos, nem execução pacífica do contrato por período relevante, a ausência de deliberação continua apta a invalidar o ajuste, como mostram os precedentes anteriores.
Conflitos de gestão: quando a troca de administradora acompanha disputa pelo cargo de síndico
Boa parte dos litígios sobre substituição da administradora surge dentro de crises de governança, quando duas facções disputam a condução do condomínio e cada uma tenta emplacar sua própria empresa de gestão.
No Agravo de Instrumento 2198639-61.2022.8.26.0000, julgado em 25 de outubro de 2022 pela 28ª Câmara de Direito Privado, relatora desembargadora Berenice Marcondes Cesar, a discussão sobre a validade de título executivo levou em conta que havia sido reconhecida, em processo anterior, “a nulidade de assembleia que elegeu o síndico e contratou a administradora”. O precedente confirma que vícios na convocação ou na condução da assembleia que aprova a troca de gestão contaminam também a contratação da administradora feita nesse mesmo ato. Inteiro Teor: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=16178717&cdForo=0
Situação semelhante apareceu na Apelação Cível 1025290-62.2021.8.26.0002, julgada em 31 de outubro de 2023 pela 27ª Câmara de Direito Privado, relator desembargador Dario Gayoso, em que tramitaram, de forma conexa, ação de anulação de edital de convocação para destituição de síndica e ação de rescisão de contrato de administração movida pelo condomínio já sob nova gestão contra os antigos administradores e a síndica destituída. O tribunal reconheceu a ilegitimidade das partes para litigar sobre a validade da assembleia fora do procedimento próprio, mas manteve intacta a premissa de que a substituição da administradora, nesses cenários, segue o destino da assembleia que a decidiu. Inteiro Teor: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=17307022&cdForo=0
O regime das associações: destituição da diretoria exige assembleia exclusiva
A exigência de deliberação assemblear também aparece nas associações, embora com fundamento distinto do condomínio.
O artigo 59, parágrafo único, do Código Civil determina que a destituição dos administradores de uma associação, ou seja, dos ocupantes da diretoria, depende de deliberação da assembleia geral especialmente convocada para esse fim, com quórum qualificado.
O TJSP aplicou essa regra no Agravo de Instrumento 2084628-14.2025.8.26.0000, julgado em 13 de maio de 2025 pela 10ª Câmara de Direito Privado, relatora desembargadora Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes. A câmara manteve a suspensão de assembleia geral ordinária que pretendia deliberar sobre a destituição da diretoria dentro de uma pauta genérica, por reconhecer verossimilhança na tese de que “a destituição dos administradores deve ser deliberada em assembleia exclusiva para essa finalidade, à luz do art. 59, parágrafo único, do Código Civil”. Inteiro Teor: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=19207137&cdForo=0
A Apelação Cível 1147454-21.2024.8.26.0100, julgada em 16 de setembro de 2025 pela 8ª Câmara de Direito Privado, relator desembargador Silvério da Silva, seguiu a mesma diretriz ao afirmar que a insatisfação de um associado com a gestão da diretoria “enseja a possibilidade de destituição dos administradores, inicialmente, pela via de assembleia geral, segundo lei civil”, e não por iniciativa individual ou judicial direta. Inteiro Teor: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=19719935&cdForo=0
O Superior Tribunal de Justiça caminha na mesma direção quanto ao papel central da assembleia geral.
No REsp 2.050.372/MT, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 25 de abril de 2023 pela Terceira Turma, a Corte fixou que, “nas associações e nos condomínios edilícios, a prestação de contas deve ser feita pelo administrador à assembleia geral, inexistindo legitimidade do associado ou condômino para exigir contas individualmente”. A tese reforça que a assembleia, e não o condômino ou associado isoladamente, é o órgão de controle da gestão, o que sustenta, por coerência lógica, sua competência para decidir a permanência ou a troca de quem administra. Inteiro Teor: https://processo.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=202300309341&dt_publicacao=27%2F04%2F2023
O contraponto do condomínio comum: regime diferente do condomínio edilício
Parte da confusão prática decorre de decisões envolvendo condomínio comum ou pro indiviso, regido pelos artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil, e não condomínio edilício.
Nesse regime, a substituição do administrador segue a regra de maioria simples dos condôminos, calculada por quinhões, sem exigir convenção nem quórum qualificado.
A Apelação Cível 1016293-48.2020.8.26.0577, julgada em 20 de outubro de 2023 pela 8ª Câmara de Direito Privado, relator desembargador Alexandre Coelho, validou deliberação tomada por e-mail para destituir administrador anterior e nomear substituto em condomínio decorrente de partilha de bens, por aplicação do artigo 1.325, caput e parágrafo 1º, do Código Civil, que não exige forma específica de convocação nesse regime. Inteiro Teor: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=17265353&cdForo=0
O Agravo de Instrumento 2275289-18.2023.8.26.0000, julgado em 21 de novembro de 2023 pela 1ª Câmara de Direito Privado, relator desembargador Francisco Loureiro, tratou de pedido de substituição de administrador nomeado judicialmente em ação de extinção de condomínio, também sob o regime do artigo 1.323 do Código Civil. A câmara indeferiu o pedido por preclusão, mas assentou que a destituição, nesse regime, é “faculdade potestativa da maioria” dos condôminos, sem depender de convenção ou de rito assemblear formal. Inteiro Teor: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=17362323&cdForo=0
Essa distinção importa na prática.
Um síndico de condomínio edilício não pode invocar a liberdade de maioria simples típica do condomínio comum para trocar a administradora sem assembleia, quando a convenção reserva a matéria ao colegiado.
Os regimes não se confundem, e a jurisprudência trata cada um com critério próprio.
O que a convenção precisa esclarecer para evitar litígio
A análise dos precedentes revela um padrão recorrente.
Convenções que tratam a contratação de serviços de forma genérica, sem mencionar expressamente a administradora, geram litígio toda vez que o síndico decide agir sozinho.
Por isso, antes de trocar a empresa responsável pela gestão, vale conferir se a convenção contém cláusula específica sobre a contratação e a substituição da administradora, distinta da regra geral de contratação de serviços.
Na ausência dessa cláusula, a decisão precisa passar pela assembleia, mesmo quando o síndico considera a mudança vantajosa para o condomínio.
Em situações de urgência que impeçam a convocação prévia, registrar a ciência dos condôminos ajuda a viabilizar a ratificação posterior, nos moldes admitidos pelo TJSP.
Para associações, o ponto de partida é o estatuto, não a convenção.
Vale verificar se o estatuto atribui à assembleia geral, à diretoria ou a outro órgão a competência para contratar e substituir prestadores de serviços de gestão.
Quando o estatuto for omisso quanto a esse ponto específico, a diretoria assume o risco de ter o ato questionado por associado que entenda extrapolados os limites de sua atuação, o que recomenda submeter contratações relevantes à assembleia por cautela, ainda que a exigência não decorra de texto legal expresso como ocorre no condomínio.
Conclusão
A jurisprudência do TJSP consolida um critério objetivo para o condomínio edilício.
A troca da administradora de condomínio depende de aprovação em assembleia geral sempre que a convenção reservar a contratação de serviços a esse órgão e não existir cláusula específica que dispense o rito para essa contratação em particular.
O fundamento legal está no artigo 1.348, parágrafo 2º, do Código Civil, que condiciona a delegação de funções administrativas à aprovação assemblear, salvo disposição em contrário da convenção.
Para a associação, o critério muda de base.
O artigo 59, parágrafo único, do Código Civil garante à assembleia a competência exclusiva para destituir a diretoria, mas não disciplina, de forma expressa, a contratação de uma empresa administradora terceirizada.
Nesse caso, o estatuto é quem define se essa contratação passa pela assembleia, e a diretoria que ignora disposição estatutária nesse sentido corre risco equivalente ao do síndico que age fora dos limites da convenção.
Os precedentes mostram consequências concretas para quem ignora essa exigência, no condomínio ou na associação: multas rescisórias declaradas ineficazes, contratos anulados e legitimidade contestada em disputas de gestão.
A prevenção é simples e está ao alcance de qualquer síndico ou diretor: diante de dúvida sobre o alcance de seus poderes, a convocação da assembleia custa menos do que o litígio que a omissão costuma gerar.
