A taxa de vistoria na locação costuma aparecer no boleto final de quem devolve as chaves. Poucos locatários questionam esse valor, e menos ainda sabem que a jurisprudência, na sua grande maioria, considera essa cobrança indevida.
O tema não é volumoso nos tribunais superiores.
As disputas concentram-se no primeiro e segundo graus, sobretudo em Turmas Recursais dos Juizados Especiais Cíveis, onde os valores discutidos costumam ser modestos e o litígio raramente sobe além da instância estadual.
Ainda assim, os julgados encontrados permitem traçar uma linha de raciocínio consistente.
O fundamento legal: artigo 22 da Lei do Inquilinato
A Lei nº 8.245/91, no artigo 22, inciso V, atribui ao locador a obrigação de fornecer ao locatário, quando solicitado, descrição minuciosa do estado do imóvel no momento da entrega, com menção expressa aos defeitos existentes. É esse dispositivo que fundamenta a vistoria de entrada.
A lei não trata a vistoria como um serviço à parte, cobrável do inquilino. Trata-a como obrigação inerente à condição de proprietário e de parte que aluga o bem. Por isso, boa parte dos julgados analisados parte da mesma premissa: se a vistoria decorre de um dever legal do locador, o custo de executá-la também é dele.
Para quem quiser aprofundar a leitura da norma, o texto integral está disponível no site do Planalto.
Tese majoritária: a taxa de vistoria é do locador
A corrente prevalente nos julgados localizados entende que a cobrança da taxa de vistoria do locatário carece de amparo legal. Os quatro precedentes a seguir ilustram esse entendimento, três do Tribunal de Justiça do Paraná e um do Tribunal de Justiça de São Paulo.
1. TJ-PR: taxa de vistoria é responsabilidade do proprietário
Em recurso inominado, a Turma Recursal decidiu que a taxa de vistoria compete ao proprietário, sendo inviável repassá-la ao locatário.
A ementa registra:
“RECURSO INOMINADO. MATÉRIA RESIDUAL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. […] TAXA DE VISTORIA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DO LOCATÁRIO. DEMAIS REPAROS. AUSÊNCIA DE PROVA. SENTENÇA MANTIDA.”
No inteiro teor, o colegiado destacou que a taxa de vistoria de saída, no valor de R$ 120,00, correspondia a custo da própria atividade desenvolvida pela administradora, e não algo transferível ao inquilino.
Fonte: jusbrasil.com.br/jurisprudencia/tj-pr/2101740233
2. TJ-PR: aplicação direta do artigo 22 da Lei 8.245/91
Em outro julgado, a mesma Corte reafirmou a tese, citando expressamente o dispositivo legal que ampara a decisão:
“TAXA DE VISTORIA QUE É DE RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ART. 22 DA LEI 8.245/91. CONDENAÇÃO MANTIDA.”
Este precedente é relevante porque conecta a solução prática (quem paga) diretamente ao texto legal (quem tem o dever de vistoriar).
Fonte: jusbrasil.com.br/jurisprudencia/tj-pr/2202212117
3. TJ-PR: dever de restituir o valor cobrado indevidamente
Um terceiro julgado paranaense vai além da simples proibição e determina a devolução do valor já pago pelo locatário a título de vistoria, justamente por entender que o encargo nunca deveria ter sido repassado:
“TAXAS DE MUDANÇA E DE VISTORIA. AUSÊNCIA DE PROVAS DA INCIDÊNCIA DA COBRANÇA PELAS REGRAS DO CONDOMÍNIO. TAXA DE VISTORIA DE RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. DEVER DE RESTITUIÇÃO.”
Fonte: jusbrasil.com.br/jurisprudencia/tj-pr/2190585161
4. TJ-SP: devolução em dobro com base no Código de Defesa do Consumidor
O precedente paulista adota fundamentação distinta e mais severa. O colegiado classificou a vistoria como obrigação do locador, com base nos artigos 22, V, e 43, I, da Lei 8.245/91, e determinou a devolução em dobro do valor cobrado, invocando o artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor: “Vistoria. Obrigação do locador (artigos 22, V, e 43, I, da Lei 8.245/91). Cobrança de taxa de vistoria do locatário. Devolução do valor pago em dobro (artigo 42, p.u. do CDC).”
Esse julgado é o único, entre os localizados, que aplica expressamente o CDC à relação locatícia para agravar a consequência da cobrança indevida.
Vale registrar que essa aplicação não é unânime: outro julgado do próprio TJ-PR, também sobre taxa de vistoria, afastou a devolução em dobro por entender que a relação não se submete às normas do CDC, exigindo prova de má-fé para incidência da penalidade do artigo 940 do Código Civil.
A divergência mostra que, mesmo dentro da tese majoritária sobre o mérito (a cobrança é indevida), a consequência prática da cobrança indevida ainda comporta discussão.
Fonte: jusbrasil.com.br/jurisprudencia/tj-sp/1724654056
Tese minoritária: previsão contratual expressa autoriza a cobrança
Um único precedente, entre os localizados, sustenta caminho oposto. Trata-se de decisão de Turma Recursal do TJ-PR que reconheceu a validade da cobrança por existir cláusula contratual expressa autorizando-a:
“RECURSO INOMINADO. RESIDUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. COBRANÇA DAS TAXAS DE VISTORIA DO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL.”
Nesse caso, o locatário havia assinado o contrato ciente da cláusula, e o laudo de vistoria de entrada e saída fora acompanhado e assinado por ele, o que reforçou, no entendimento do colegiado, a legitimidade da cobrança pactuada.
Fonte: jusbrasil.com.br/jurisprudencia/tj-pr/1757083327
É preciso destacar a diferença de premissa entre essa decisão e as anteriores. Nos julgados que integram a tese majoritária, a origem legal da obrigação (artigo 22 da Lei do Inquilinato) é tratada como indisponível: por decorrer de lei, não poderia ser transferida por simples cláusula contratual.
Já no precedente isolado, prevalece a autonomia da vontade: se as partes pactuaram livremente, e o locatário teve ciência da cláusula, o ajuste se sustenta.
Essa é, precisamente, a fragilidade da tese minoritária: ela convive com o risco de ser derrubada em nova instância, pela alegação de que uma obrigação legal do locador não se transforma em encargo do locatário apenas porque consta do contrato de adesão.
O próprio Tribunal de Justiça do Paraná, no julgado citado no item 2 da tese majoritária, decidiu em sentido oposto sobre a mesma matéria, o que indica ausência de uniformização mesmo dentro da mesma Corte.
Taxa de vistoria na locação: o que muda para locador e locatário
Para o locador, o cenário indica prudência. Incluir cláusula de cobrança de taxa de vistoria no contrato de locação não garante blindagem contra questionamento judicial.
A tese predominante trata a vistoria como custo operacional inerente à atividade de locar, e não como serviço prestado ao locatário.
Para o locatário que já pagou a taxa, ou que a vê prevista em contrato ainda vigente, a via de discussão passa por ação de repetição de indébito, com pedido de restituição simples ou em dobro, conforme o fundamento invocado (Código Civil ou Código de Defesa do Consumidor).
A escolha do fundamento não é indiferente: como visto, há decisões que afastam a aplicação do CDC à locação residencial comum, o que reduz a pretensão à restituição simples.
Conclusão
A jurisprudência levantada aponta para uma tendência nítida: a taxa de vistoria, tanto de entrada quanto de saída, integra o conjunto de obrigações legais do locador, previstas no artigo 22 da Lei 8.245/91, e seu custo não deveria ser repassado ao locatário.
Essa é a posição encontrada em três julgados do TJ-PR e em um julgado do TJ-SP, este último com fundamentação consumerista e consequência mais gravosa (devolução em dobro).
A exceção identificada é pontual: um único precedente do TJ-PR admitiu a cobrança por haver cláusula contratual expressa.
Trata-se de entendimento isolado dentro do próprio tribunal que produziu as decisões em sentido contrário, o que sugere fragilidade da tese para sustentar-se como padrão decisório.
Para quem redige ou revisa contratos de locação, a recomendação prática é evitar cláusulas de repasse da taxa de vistoria ao locatário, dado o risco de nulidade e de condenação à restituição, inclusive em dobro.
Para quem já pagou por essa cobrança, a via judicial de repetição de indébito encontra respaldo consistente na jurisprudência dos tribunais estaduais consultados.
