A locação de imóveis situados em condomínios é tema de grande relevância para locadores e locatários, principalmente no que tange à divisão de responsabilidades pelas despesas condominiais.
A legislação brasileira, mais especificamente a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), regula essa matéria de maneira clara, atribuindo deveres distintos tanto ao locador quanto ao locatário.
Das Obrigações do Locador (art. 22, X) e do Locatário (art. 23, XII)
De acordo com a Lei do Inquilinato, as despesas condominiais são divididas em extraordinárias (locador) e ordinárias (locatário):
- Despesas Extraordinárias: Referem-se a gastos que não fazem parte da rotina de manutenção do condomínio, e, portanto, são eventuais, como reformas estruturais, pintura de fachadas, indenizações judiciais e instalação de equipamentos de segurança. Essas despesas são de responsabilidade do locador, conforme o art. 22, inciso X da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
- Despesas Ordinárias: São aquelas relacionadas à manutenção e ao funcionamento cotidiano do condomínio. Exemplos incluem salários de funcionários, consumo de água e energia das áreas comuns, limpeza, conservação e pequenos reparos. A responsabilidade pelo pagamento dessas despesas é do locatário, conforme o art. 23, inciso XII da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Fundo de Reserva: Responsabilidade Exclusiva do Locador
Uma questão que frequentemente gera controvérsias nas relações locatícias é a responsabilidade pelo pagamento do fundo de reserva do condomínio.
A Lei nº 8.245/91 é clara ao atribuir essa responsabilidade ao locador, sendo ilegal a transferência desse encargo ao locatário.
O fundo de reserva se destina a cobrir eventualidades e gastos extraordinários que possam surgir, o que reforça o entendimento de que se trata de uma despesa extraordinária, cabendo, portanto, ao proprietário do imóvel (locador).
Da Correta Interpretação da segunda parte do art. 22, VIII da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)
Não se desconhece que existem decisões judiciais deixando de declarar a nulidade de clausula contratual que transfere a obrigação pelo pagamento do fundo de reserva do locador ao locatário, utilizando-se com o fundamento a segunda parte do art. 22, VIII, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Art. 22. O locador é obrigado a:
(…)
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
Ocorre que, trata-se de incorreção interpretativa, pois o inciso acima, permite que locador e locatário disponham de forma diversa APENAS em relação aos impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo.
A tentativa de repassar a responsabilidade de pagamento do fundo de reserva pelo locador ao locatário, além de ser considerada abusiva, desvirtua a finalidade da norma, que é justamente evitar que o locador transfira sua responsabilidade ao locatário.
Tribunais têm consistentemente confirmado a ilegalidade desse tipo de prática.
Precedentes Jurisprudenciais
A jurisprudência de nossos Tribunais de Justiça (TJs) consolidou o entendimento acima de forma inequívoca, reforçando que a responsabilidade pelo pagamento do fundo de reserva é do locador, independentemente de qualquer disposição contratual que tente transferir essa obrigação ao locatário.
Nos Tribunais, decisões recentes têm reafirmado a ilegalidade de cláusulas contratuais que busquem transferir ao locatário o pagamento do fundo de reserva, especialmente ao fundamento equivocado da segunda parte do art. 22, VIII da Lei nº 8.245/91, conforme ilustra o seguinte julgado:
APELAÇÃO CÍVEL – (…) – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS – P(…) OBRIGAÇÕES DE NATUREZA CONTRATUAL – (…) – FUNDO DE RESERVA – OBRIGAÇÃO LEGAL IMPUTADA AO LOCADOR – PREVALÊNCIA DA LEI – (…). VII – Nos termos do art. 22, inciso X, da Lei 8.245/91, as despesas extraordinárias devem ser arcadas pelo locador. VIII – Se a Lei 8.245/91, estabelece o fundo de reserva como uma despesa extraordinária, então o seu custo deve irremediavelmente ser arcado pelo locador. (…). (TJ-MG – AC: 10000211027271001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 27/07/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/07/2021).
APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ENCARGOS DO CONDOMÍNIO. DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO QUE, POR IMPOSIÇÃO LEGAL, DEVEM SER ARCADAS PELO LOCADOR (ART. 22, X, DA LEI 8245/91). IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE AO LOCATÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESSALVA NA LEI QUANTO À POSSIBILIDADE DE DISPOSIÇÃO DAS PARTES EM SENTIDO DIVERSO. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE, NO CASO, PREVÊ O REPASSE DESSAS DESPESAS À LOCATÁRIA. NULIDADE, NESSA PARTE. QUESTÃO QUE, APESAR DE NÃO TER SIDO SUBMETIDA AO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU, É DE ORDEM PÚBLICA (ART. 45 DA LEI 8245/91) E, PORTANTO, CONHECÍVEL ATÉ MESMO DE OFÍCIO. NULIDADE DE PARTE DA REFERIDA CLÁUSULA CONTRATUAL RECONHECIDA PELO TRIBUNAL. PROVA DO PAGAMENTO PELA LOCATÁRIA DE ALGUMAS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO. RESTITUIÇÃO. CABIMENTO. COMPENSAÇÃO. POSSIBILIDADE (ART. 368 DO CCB). APURAÇÃO A SER FEITA EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PROCEDÊNCIA PARCIAL DA RECONVENÇÃO. SUCUMBÊNCIA READEQUADA. I – Sobre o inc. X, do art. 22, da Lei 8245/91, que trata das despesas extraordinárias de condomínio, impondo ao locador a responsabilidade pelo seu pagamento, vale destacar, segundo doutrina Silvio de Salvo Venosa (in Lei do Inquilinato Comentada. 15 ed. São Paulo: Atlas, 2020. p. 111), que “a disposição é inelutavelmente de ordem pública e não pode o locador carrear as despesas extraordinárias de condomínio ao locatário. A intenção da lei é justamente de evitar abusos”. II – Inaplicável, no caso, o inc. VIII, do art. 22, da Lei 8245/91, que realmente autoriza a disposição dos contratantes em outro sentido, mas o faz especificamente quanto “…aos impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel”, hipótese, portanto, diversa da dos autos, em que se discute a respeito das despesas extraordinárias de condomínio, para as quais, como se disse, a lei prevê expressamente a responsabilidade do locador, sem, todavia, fazer qualquer ressalva sobre a possibilidade de disposição diversa pelos contratantes, conforme se extrai do inc. X, do art. 22, da Lei em comento. (…). APELO PROVIDO. (TJPR – 17ª C.Cível – 0012713-95.2014.8.16.0001 – Curitiba – Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO – J. 14.06.2021). (TJ-PR – APL: 00127139520148160001 Curitiba 0012713-95.2014.8.16.0001 (Acórdão), Relator: Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, Data de Julgamento: 14/06/2021, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/06/2021)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. LOCAÇÃO DE SALA COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. ENCARGOS DA LOCAÇÃO. COBRANÇA INDEVIDA. AUTONOMIA DA VONTADE. LIMITE LEGAL. BOA FÉ OBJETIVA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. CONSTITUIÇÃO DE FUNDO DE RESERVA. DESPESA EXTRAORDINÁRIA CABÍVEL AO LOCADOR. ART. 22, X, PARÁGRAFO ÚNICO, LETRA G, DA LEI 8245/91. PRÊMIO DO SEGURO CONTRA FOGO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO EFETIVA DA DESPESA. LOCUPLETAMENTO ILÍCITO REPUDIADO PELO ORDENAMENTO JURÍDICO. DEVOLUÇÃO QUE SE IMPÕE. ART. 940 DO CÓDIGO CIVIL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. (TJ-RJ – APL: 04660848520158190001, Relator: Des(a). LUIZ ROLDAO DE FREITAS GOMES FILHO, Data de Julgamento: 05/10/2020, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/10/2020)
APELAÇÃO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA. RECONVENÇÃO. (…). Fundo de reserva que consiste em despesa extraordinária, de modo que não deve ser custeada pelo locatário. Sentença que deve ser parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP – AC: 10277045620198260114 SP 1027704-56.2019.8.26.0114, Relator: Ana Lucia Romanhole Martucci, Data de Julgamento: 14/12/2020, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/12/2020)
CONCLUSÃO
A Lei do Inquilinato é clara ao delimitar as responsabilidades de locador e locatário em relação às despesas condominiais.
O locador é responsável pelas despesas extraordinárias (eventuais), e o fundo de reserva se enquadra nessa categoria. Assim, é ilegal transferir tal obrigação ao locatário.
A disposição contratual que tenta repassar essa responsabilidade é nula, conforme jurisprudência consolidada dos tribunais.
Para garantir uma relação justa entre as partes, é essencial que o contrato de locação respeite os limites legais e assegure os direitos previstos em lei.
Essa questão ilustra a importância da correta aplicação da Lei do Inquilinato, protegendo os direitos tanto de locadores quanto de locatários, e reforça o papel da jurisprudência na resolução de conflitos relacionados à locação de imóveis em condomínio.
