A arrematação extrajudicial consolidou-se como um dos mecanismos mais céleres para a recuperação de crédito no mercado imobiliário.
Primeiramente, é fundamental compreender que este procedimento ocorre fora da esfera judicial, conferindo agilidade à retomada do bem.
Além disso, a eficácia plena da aquisição depende diretamente de um documento essencial: a carta de arrematação.
Nesse sentido, muitos investidores ainda possuem dúvidas sobre como formalizar a propriedade. Portanto, este artigo visa esclarecer a validade desse título perante o Cartório de Registro de Imóveis (CRI).
Fundamentos da arrematação extrajudicial na Lei 9.514/97
O procedimento da arrematação extrajudicial é regido especificamente pela Lei nº 9.514/1997. De acordo com esta legislação, o instituto da alienação fiduciária permite que o credor retome o bem em caso de inadimplência.
Consequentemente, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, a lei obriga a realização de leilões públicos.
Dessa forma, o imóvel é ofertado ao mercado e, caso arrematado, inicia-se a fase de formalização da transferência de domínio através da carta de arrematação.
A natureza jurídica da carta na arrematação extrajudicial
A carta de arrematação oriunda de uma arrematação extrajudicial possui força de escritura pública.
Isto ocorre porque o leiloeiro oficial goza de fé pública, conforme estipula o Decreto nº 21.981/1932.
Sobretudo, para que o título ingresse no fólio real (matrícula do imóvel), ele deve cumprir rigorosos requisitos formais, tais como:
- Descrição minuciosa do imóvel e sua matrícula;
- Prova de quitação do lance e da comissão;
- Assinatura do leiloeiro, arrematante e comitente.
Por conseguinte, ao apresentar este documento ao Oficial de Registro, dispensa-se a lavratura de uma nova escritura pública em tabelionato de notas, reduzindo custos para o arrematante.
Doutrina sobre a aquisição originária
A doutrina jurídica majoritária entende que a arrematação extrajudicial constitui um modo originário de aquisição da propriedade. Ou seja, o arrematante recebe o bem livre dos ônus pessoais do antigo devedor.
Segundo o jurista Melhim Namem Chalhub, referência no tema, a alienação fiduciária foi desenhada justamente para garantir essa circulabilidade do crédito e da propriedade sem os entraves burocráticos tradicionais. Contudo, a segurança jurídica depende da observância estrita dos prazos e notificações prévias ao leilão.
Riscos na arrematação extrajudicial e análise prática
Embora a arrematação extrajudicial seja um procedimento seguro, existem pontos de atenção. Por exemplo, a ausência de notificação pessoal do devedor para purgar a mora é um vício que pode anular todo o procedimento.
Ademais, outro fator prático relevante é a quitação de débitos propter rem (como condomínio e IPTU).
Ainda que a arrematação seja uma aquisição originária, o edital do leilão é a lei entre as partes. Portanto, se o edital prevê que os débitos são de responsabilidade do arrematante, estes deverão ser quitados para viabilizar o registro.
Finalmente, a transferência da propriedade só se efetiva com o registro da carta na matrícula, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.
Conclusão
Em suma, a arrematação extrajudicial é uma ferramenta poderosa e válida para a aquisição de imóveis.
Todavia, o sucesso do investimento depende da correta instrução da carta de arrematação e da verificação prévia da regularidade do procedimento.
Assim, com a documentação correta e o pagamento do ITBI, o arrematante garante a propriedade plena do imóvel.
